NICHOS DE MERCADO

(El Mercurio, 05/02/2006)
Según Real Data Consultores Inmobiliarios, el producto más transado en Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea son los departamentos. Y las casas usadas no lo hacen mal. Los datos arrojan varias sorpresas en este mercado.
Informes acerca de la oferta y demanda inmobiliaria hay muchos. Pero son escasos los estudios que develan cuántas propiedades efectivamente se transan en el mercado. Y menos los que ofrecen datos acerca de las propiedades nuevas y usadas de la zona oriente de la capital.
Con esta intención, Real Data Consultores Inmobiliarios elaboró un estudio acerca de las transacciones de departamentos y casas, nuevos y usados, de Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea.
La particularidad del informe es basarse en las inscripciones de propiedades realizadas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, San Miguel, Puente Alto y San Bernardo desde el año 2002 hasta el primer semestre de 2005 para constatar cuántas son las ventas reales de los inmuebles en estas comunas y su relación con el resto de la capital.
A través de esta metodología se constató que los nichos de negocios más efectivos en esta área corresponden a los departamentos nuevos y usados, que representan el 68% del total de las viviendas inscritas en la zona oriente. Mientras que las casas usadas son el 26% del total. Por el contrario, las casas nuevas están en una curva descendente, figurando con un 6% de las transacciones. El segmento de los departamentos nuevos es el más dinámico durante este periodo, pues se han inscrito 17.445 inmuebles, equivalentes al 40% del total de transacciones del Gran Santiago.
Asimismo, se registraron 15.784 departamentos usados desde 2002 a 2005, equivalentes al 55% de las ventas de toda la Región Metropolitana.
Otro de los nichos atractivos son las casas usadas, pues en el periodo de estudio se transaron 12.927 unidades, que corresponden al 27% del total de operaciones en este ítem en la capital. El dato interesante es que, a pesar de su baja participación general, aporta el 56% del total de las UF que genera este nicho.
Crecimiento disímil
Por el contrario, las operaciones de casas nuevas en la zona oriente alcanzaron sólo el 8% del total de operaciones en Santiago desde 2002 a 2005, registrándose sólo 787 ventas el año pasado. Esto demuestra el oscilante crecimiento de este nicho, ya que en 2004 creció un 14%, mientras que el año pasado bajó a -2%. Pero, al igual que el segmento anterior, a pesar de las escasas ventas, representa el 27% del total de UF transadas en toda la Región Metropolitana, lo que demuestra el alto valor de las propiedades de esta zona.
Y a pesar de las diferencias en las cifras de estos segmentos, el informe de Real Data deja claro que la comuna de Las Condes lidera todos los negocios inmobiliarios de la zona oriente, tanto en cantidad de adquisiciones como en UF transadas.
Son los departamentos nuevos el nicho más codiciado en esta comuna, pues representan el 55% del total inscritos en el área, promediando 2.396 unidades anuales.
El único ítem donde es superada es en las casas nuevas, donde Lo Barnechea abarca el 64% del total de unidades registradas, vendiendo 453 unidades en 2005.
Además, el nicho de las viviendas unifamiliares nuevas, aparte de ser pequeño, es variable en el promedio de UF que registra. En Lo Barnechea, el promedio en 2003 bajó hasta las 7.464 UF y en 2005 repuntó a un promedio de 8.124 UF. Mientras que en los mismos años, La Reina tuvo un promedio de 5.172 UF y un alza hasta 6.490 UF, respectivamente. Sólo en Las Condes se mantienen precios estables, bordeando las 7.000 UF.
El fenómeno de las casas nuevas no se relaciona necesariamente con el número de inmuebles transados, pues éstos se mantienen en un promedio de las 111 unidades en La Reina y las 452 en Lo Barnechea durante 2002 a 2005. Valores que sí están afectados por la ausencia de ventas de este nicho en Providencia, donde no se registra ninguna inscripción en el periodo, y a las escasas 10 unidades que se vendieron en Vitacura a un valor promedio de 13.285 UF, el más alto de toda la zona oriente.
Estimado Alumno, comente a cerca del tipo de estudio utilizado y la forma de sintetizar información en referencia a los nichos de mercados inmobiliarios. Atte, el profesor.