NICHOS DE MERCADO

(El Mercurio, 05/02/2006)
Según Real Data Consultores Inmobiliarios, el producto más transado en Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea son los departamentos. Y las casas usadas no lo hacen mal. Los datos arrojan varias sorpresas en este mercado.
Informes acerca de la oferta y demanda inmobiliaria hay muchos. Pero son escasos los estudios que develan cuántas propiedades efectivamente se transan en el mercado. Y menos los que ofrecen datos acerca de las propiedades nuevas y usadas de la zona oriente de la capital.
Con esta intención, Real Data Consultores Inmobiliarios elaboró un estudio acerca de las transacciones de departamentos y casas, nuevos y usados, de Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea.
La particularidad del informe es basarse en las inscripciones de propiedades realizadas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, San Miguel, Puente Alto y San Bernardo desde el año 2002 hasta el primer semestre de 2005 para constatar cuántas son las ventas reales de los inmuebles en estas comunas y su relación con el resto de la capital.
A través de esta metodología se constató que los nichos de negocios más efectivos en esta área corresponden a los departamentos nuevos y usados, que representan el 68% del total de las viviendas inscritas en la zona oriente. Mientras que las casas usadas son el 26% del total. Por el contrario, las casas nuevas están en una curva descendente, figurando con un 6% de las transacciones. El segmento de los departamentos nuevos es el más dinámico durante este periodo, pues se han inscrito 17.445 inmuebles, equivalentes al 40% del total de transacciones del Gran Santiago.
Asimismo, se registraron 15.784 departamentos usados desde 2002 a 2005, equivalentes al 55% de las ventas de toda la Región Metropolitana.
Otro de los nichos atractivos son las casas usadas, pues en el periodo de estudio se transaron 12.927 unidades, que corresponden al 27% del total de operaciones en este ítem en la capital. El dato interesante es que, a pesar de su baja participación general, aporta el 56% del total de las UF que genera este nicho.
Crecimiento disímil
Por el contrario, las operaciones de casas nuevas en la zona oriente alcanzaron sólo el 8% del total de operaciones en Santiago desde 2002 a 2005, registrándose sólo 787 ventas el año pasado. Esto demuestra el oscilante crecimiento de este nicho, ya que en 2004 creció un 14%, mientras que el año pasado bajó a -2%. Pero, al igual que el segmento anterior, a pesar de las escasas ventas, representa el 27% del total de UF transadas en toda la Región Metropolitana, lo que demuestra el alto valor de las propiedades de esta zona.
Y a pesar de las diferencias en las cifras de estos segmentos, el informe de Real Data deja claro que la comuna de Las Condes lidera todos los negocios inmobiliarios de la zona oriente, tanto en cantidad de adquisiciones como en UF transadas.
Son los departamentos nuevos el nicho más codiciado en esta comuna, pues representan el 55% del total inscritos en el área, promediando 2.396 unidades anuales.
El único ítem donde es superada es en las casas nuevas, donde Lo Barnechea abarca el 64% del total de unidades registradas, vendiendo 453 unidades en 2005.
Además, el nicho de las viviendas unifamiliares nuevas, aparte de ser pequeño, es variable en el promedio de UF que registra. En Lo Barnechea, el promedio en 2003 bajó hasta las 7.464 UF y en 2005 repuntó a un promedio de 8.124 UF. Mientras que en los mismos años, La Reina tuvo un promedio de 5.172 UF y un alza hasta 6.490 UF, respectivamente. Sólo en Las Condes se mantienen precios estables, bordeando las 7.000 UF.
El fenómeno de las casas nuevas no se relaciona necesariamente con el número de inmuebles transados, pues éstos se mantienen en un promedio de las 111 unidades en La Reina y las 452 en Lo Barnechea durante 2002 a 2005. Valores que sí están afectados por la ausencia de ventas de este nicho en Providencia, donde no se registra ninguna inscripción en el periodo, y a las escasas 10 unidades que se vendieron en Vitacura a un valor promedio de 13.285 UF, el más alto de toda la zona oriente.
Estimado Alumno, comente a cerca del tipo de estudio utilizado y la forma de sintetizar información en referencia a los nichos de mercados inmobiliarios. Atte, el profesor.

DIFERENCIAS DE ENFOQUES

¿Han visto las gigantografías de publicidad de villa Barcelona (Socovesa) a la entrada de la villa?. ¿Han visto la gigantografía de villa Brisas del Valle (Fourcade) en esquina Argentina con Libertad?. Sin evaluar cual es mejor que otra, quiero que piensen en el enfoque de cada una de ellas, que por cierto son distintas a pesar que los valores de las viviendas ofrecidas son similares. La de Socovesa muestra un volantín tirado por un niñito, mientras la de Fourcade se centra en la arquitectura de las casas. La publicidad nos intenta transmitir un mensaje, potenciando lo mejor de los proyectos inmobiliarios que marketinean.
Por lo tanto, ¿Qué me transmite Barcelona? ¿qué potencia Socovesa de su proyecto?, ¿Que me quiere entregar como mensaje Fourcade? ¿Cual es el fuerte de Brisas del valle?.

Puedes acceder a las páginas web de ambos proyectos en los siguientes enlaces:
Barcelona: http://www.socovesa.cl/proyectos/chillan/barcelona/index.php
Brisas: http://www.fourcade.cl/proyecto.php?pq=LBwRsWbmvEfZ+ll/OuMDjg&code=sa36YWUp9kxU.

Espero sus comentarios.
Atte, El profesor.

ESPECTATIVAS PARA EMPRESA INMOBILIARIA y CONSTRUCTORA

Inmobilia crea su propia empresa constructora(Portalinmobiliario.com, 09-05-2006). Los creadores del cementerio Parque del Estero han cambiado so rubro al inmobiliario. He aqui una entrevista a su gerente.
- ¿Cuál es el perfil de la empresa?Cuando éramos Inversiones y Finanzas estábamos enfocados fundamentalmente al grupo ABC1, ahora estamos apuntando más al C2, con viviendas entre UF 1000 y UF 2500.- ¿Por qué realizaron este cambio de estrategia?El objetivo era entrar a un mercado más profundo. Nosotros antes desarrollábamos condominios en La Dehesa, La Reina y Los Dominicos y estábamos concentrados -con un 70% aproximadamente- en el mercado de las casas. A partir del año 2000, cambiamos nuestra estrategia y entramos con fuerza al mercado de los departamentos, sin dejar de lado el mercado de las casas, pero sí, enfocados a otro segmento y con un numero de unidades por proyecto significativamente mayor.- ¿Cuál es la principal diferencia de estos segmentos?La gran diferencia es el tema de la administración, ya que antes se manejaba poco volumen, pero con mayores montos, por lo que la administración era más fácil. Ahora hemos tenido que armar un equipo mucho más grande como para poder atender una mayor cantidad de gente. Hoy tenemos aproximadamente 1.600 unidades, en diferentes etapas de desarrollo y debemos preocuparnos de cada una de ellas. - ¿Cuál es el sello que le quiere imprimir Inmobilia a sus proyectos para diferenciarse? En los proyectos de casas nos hemos diferenciado fuertemente en la arquitectura, que sale de lo común, y también en el concepto de condominio privado, con un gran equipamiento; generalmente son conjuntos de 300 a 500 casas con un gran club al medio. En los departamentos la diferenciación prácticamente pasa por la ubicación, por la preocupación de diferenciar la arquitectura y la estudiada distribución. . - ¿Qué ventajas tiene ser propietario de una constructora? Con esto queremos abarcar todas las áreas del negocio, esta era la única que nos faltaba; sobre todo en un mercado cada vez más competitivo. Además, nos permite tener mayor agilidad interna, porque tendríamos la facilidad de partir rápidamente con la obra, sin tener que hacer licitaciones ni discutir con cada constructora. Los socios de Inmobilia somos cinco abogados y un arquitecto, ninguno es especialista en el tema de la construcción, por lo que armamos una sociedad totalmente independiente, apoyándonos en gente con gran experiencia en el sector : José Miguel Echenique, será uno de los socios y el presidente ejecutivo de la constructora, él fue uno de los dueños de Desco y cuenta con más de 30 años de experiencia en este rubro, además actuarán como socios directivos y ejecutivos dos ingenieros civiles de primer nivel y con muchos años de experiencia en la industria. MERCADO- ¿Qué proyección tiene el mercado inmobiliario?No creemos que vengan más de dos años buenos, porque se va a producir un fuerte sobre-stock. Sabemos que este es un mercado bastante cíclico y creemos que actualmente estamos en la parte de arriba de la curva. Por eso, no queremos llegar a tener más de doce proyectos por año, porque cuando el mercado esté mal habrá que apretarse. Ya se nota en comunas como Ñuñoa, Las Condes y Santiago Centro que están saturadas, y se ha notado una baja en la velocidad de venta. - ¿Crees que ha futuro quedarán sólo las inmobiliarias grandes?Las empresas que no tienen un know-how son las primeras que en épocas de crisis se resienten, porque manejan un menor volumen y porque cuando no hay un conocimiento pleno en el tema, siempre el producto tiene alguna deficiencia que lo deja fuera. Entonces, cuando hay menos demanda y una mayor oferta, generalmente el que tiene un producto con algún grado de problemas se queda atrás. Sin embargo, creo que siempre hay oportunidades para los nichos específicos. - ¿Qué trabas existen para la industria?Principalmente el alza de los costos de la construcción, que se refleja en la reducción del margen de rentabilidad. Es por eso que nosotros estamos enfocados al volumen, es tan fuerte la competencia, que tampoco hay margenes para subir los precios. Encontrar mano de obra capacitada ha sido un tema complicado. Las personas especializadas están ocupadas y eso hace que suba el valor de la buena mano de obra.

PLANIFICACION EN CHILLAN, HORIZONTES DE NUEVOS NEGOCIOS

Nelson Anabalón, asesor urbanista de la Municipalidad de Chillán, es claro en precisar que para entender las características urbanas de Chillán, debemos remontarnos al pasado. Y es que definitivamente el terremoto de 1939 no es un antecedente menor, pues permite dar sellos particulares al centro de la ciudad así como a sus barrios. “El terremoto de 1939 destruyó el 90% de las construcciones de la ciudad lo que permitió darle una nueva fisonomía al área céntrica, independientemente que el crecimiento de los bordes, que se venían desarrollando hacía unos 100 años, era un tanto desordenado aunque se respetaba el damero como en las poblaciones Zañartu, Mardones y Santa Elvira”, asegura. Sin embargo, esa realidad se fue rompiendo con los planes y programas habitacionales estatales, implementados a partir de la segunda mitad del siglo XX. “Así surgieron sectores de vivienda de interés social ejecutados por el Estado y se rompió la estructura del damero dando paso a especies de laberintos, y rompiendo con la conectividad en la ciudad”, asegura. Por ello, durante la última década se ha intentado producir conectividad entre los distintos sectores de Chillán, es decir, unir a un barrio con otro. Es así como sectores tales como Los Volcanes, cuentan con una estructura de macro manzanas de 100 por 200 metros que se conectan a través de pasajes, y calles mayores. “Como concepto de planificación, nosotros recogemos la característica de la ciudad que ha sido una parcialización de los distintos tipos de vivienda, donde en el sector oriente y sur se reconoce viviendas de interés social, es decir, de 600 UF hacia abajo, dejando que las cooperativas como Chillancoop desarrollen el estrato medio, las cuales son viviendas que bordean las 1.000 UF y que corresponden a requerimientos de la familia promedio de Chillán. También se deja espacios a las inmobiliarias que han desarrollado viviendas del tramo de 1.000 a 2.000 UF, que encontramos principalmente en el sector nororiente.
EN BUSCA DE CONECTIVIDAD
El concepto de política de vivienda que se da a contar de los ‘60 y que produjo parcialización o disgregación social de la ciudad se pretende intervenir con la futura habilitación de avenidas. “Nuestro nuevo plan regulador contempla una circunvalación que unirá periféricamente a los distintos tipos de barrio. A ello adicionaremos microcentros, es decir, puntos de equipamiento para satisfacer las necesidades básicas del sector y evitar que la gente se desplace al centro”, precisa Anabalón.
RENOVACION URBANA
La Renovación Urbana es un programa del Ministerio de la Vivienda, que pretende revitalizar los cascos antiguos de las ciudades, mediante un subsidio de 200 UF. “Esa zona existe en torno a los ejes de las avenidas Collín y Brasil. Es un incentivo o subsidio de 200 UF que se asigna directamente contra proyecto”, acota. Por tratarse de terrenos centrales hablamos de terrenos con un valor promedio de 4 UF por metro cuadrado. Es decir, soluciones habitacionales de entre 1.000 y 2.000 UF, y preferencialmente edificios en altura. “Nosotros estamos en la primera etapa de definición de la zona. Luego vendrá la política de gestión inmobiliaria por parte de la municipalidad. Pretendemos incentivar a privados para que inviertan. Eso lo haremos a través de dos caminos; la renovación de espacios públicos aledaños tales como el proyecto del Parque Estero Las Toscas, y también una relación más directa con inmobiliarias y usuarios que deseen vivir en el centro.

Fuente: Diario La Discusión, Edición Especial Vivienda y Decoración. Marzo/2007

SECTOR PUBLICO Y PRIVADO INMOBILIARIO SE POTENCIAN

Nuevos proyectos inmobiliarios cambian la cara de Avenida Prat en Concepción.

El explosivo crecimiento inmobiliario de este eje estructurante de Concepción no se detiene. Cuando los penquistas todavía no terminan de sorprenderse con las nuevas construcciones recién terminadas, como los departamentos del Portal Bicentenario y la U. Santo Tomás, un nuevo gigante comenzará a levantarse en los próximos días.
Se trata del proyecto de la Inmobiliaria Paz, con su edificio “Civic”, que consistirá en una torre de 22 pisos -entre los edificios más altos de la región- que se comenzará a levantar en la esquina de Maipú.El “motor” de esta transformación es el próximo traslado de la Intendencia y el nuevo “Barrio Cívico”, que se construye en la ex Estación de Ferrocarriles.Para la arquitecta coordinadora del Programa Ribera Norte, Ana María Arzola Torres, se trata de un “hito” del programa, que consiste en la consolidación de la “pieza de ensanche” de este megaproyecto, que está formada por las avenidas Arturo Prat y Padre Alberto Hurtado. La coordinadora manifestó su satisfacción por este avance de la ciudad en dirección hacia el río, cuya primera etapa concluirá este año, con la venta del último lote propiedad del Serviu, ubicado cerca de la prolongación de la calle Rozas.“Esperamos que a fines de año todo el sector tenga construcciones”, afirmó Ana María Arzola, tanto con proyectos del sector público como privado.Esta “pieza de ensanche” fue construida en 1995, cuando la vía férrea se trasladó en cien metros hacia el río Biobío y se diseñó la “Nueva Prat”.La remodelada ex Estación de Ferrocarriles se entregará en junio próximo. Sin embargo, todavía la Intendencia no ha definido una fecha para el traslado, que incluirá también a la Seremi de Gobierno, la Subdere y el Gobierno Regional.Ana María Arzola contó que el Minvu está en etapa de diseño de su nuevo edificio institucional -gemelo a la torre del MOPmientras que Contraloría y el Ministerio Público, que también compraron terrenos, se encuentran en etapas similares.

Fuente: Diario El Sur / 4/4/07

Preguntas del profesor: Estas preguntas tienen por fin guíar la reflexión de los alumnos, no siendo necesario que se contesten literalmente.

¿Cómo las políticas inmobiliarias públicas potencian el crecimiento privado?

¿A qué aspectos de la gestión inmobiliaria pública deben estar atentos los privados?

¿Quíenes guían el crecimiento de las ciudades y que rol le compete a los privados?

¿Si el estado incursiona en gestión inmobiliaria eso es un peligro para los privados?

En la creación de nuevos barrios, ¿que papel juega el privado y el estado?

¿Qué oportunidades de negocio se generan alrededor de nuevos barrios cívicos?

Estimados alumnos, insisto en que sus comentarios deben ser profundos, pensados, fruto de su reflexión. Para ver lo que "no" se debe hacer ¡vean algunos comentarios de sus pares!.

MANEJO INMOBILIARIO A GRAN ESCALA

Inmobiliaria FDI apuesta a crecer en regiones y Argentina (El Diario, 02-04-2007)

Si bien la firma incursionó en Buenos Aires, asesorando proyectos por US$ 500 millones, quiere invertir directamente en la capital transandina. Con 50 años de historia y la gestión de una cartera de proyectos en venta por más de US$ 800 millones, Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios (FDI), buscará crecer este año con los proyectos que tiene en las regiones del sur de Chile, a la espera de mejores condiciones de mercado en Argentina, donde tiene una batería de planes con inversión directa. Esta compañía vende anualmente entre US$ 120 millones a US$ 140 millones y para este ejercicio, prevé que sus ingresos suban a unos US$ 170 millones. El gerente general de FDI, Rodrigo Fuenzalida Calvo, explicó que los negocios que tienen en Santiago mantendrán su ritmo de expansión, pero que los que poseen en el sur duplicarán su avance. Ello, significará un aporte importante para la empresa, ya que 30% de su facturación proviene fuera de la Región Metropolitana. Dentro de los negocios más importantes que opera en regiones, destacan los de Concepción, donde mediante gestión de venta y asesorías, está en 5 proyectos de casas –1.400 a 2.500 UF- y departamentos de 980 a 3.500 UF. También están en Chillán, Temuco, Pucón y Puerto Montt.En esta última ciudad, “por su pujanza económica”, el foco del negocio está en las oficinas para pymes y profesionales, dijo Fuenzalida. Las labores de FDI también se han extendido a Argentina, con asesoría de proyectos en Punta del Este, Mar del Plata y la zona del Tigre. Y ahora, afirmó Rodrigo Fuenzalida, están evaluando invertir directamente en Argentina, donde ya tienen definido los nichos: oficinas para pymes y profesionales. “No existe este tipo de productos (…) estamos atentos a la situación económica, pues el crédito hipotecario está ausente en ese país”, precisó Fuenzalida, agregando que el mercado opera con créditos directos de las inmobiliarias a tres o cinco años. PreocupaciónFuenzalida estimó que este año la demanda en la industria inmobiliaria crecerá 10% a 15%, mientras que la oferta subirá 20% a 25%, lo que puede generar inestabilidad en el futuro.Reconoció, asimismo, que hay factores que atentarán contra la expansión del sector, como la entrega del 5% de los terrenos de los proyectos para viviendas sociales, encareciendo los valores a público.

Ver página web del empresario: http://www.vmk.cl/fdi/