Nuevos proyectos inmobiliarios cambian la cara de Avenida Prat en Concepción.
El explosivo crecimiento inmobiliario de este eje estructurante de Concepción no se detiene. Cuando los penquistas todavía no terminan de sorprenderse con las nuevas construcciones recién terminadas, como los departamentos del Portal Bicentenario y la U. Santo Tomás, un nuevo gigante comenzará a levantarse en los próximos días.
Se trata del proyecto de la Inmobiliaria Paz, con su edificio “Civic”, que consistirá en una torre de 22 pisos -entre los edificios más altos de la región- que se comenzará a levantar en la esquina de Maipú.El “motor” de esta transformación es el próximo traslado de la Intendencia y el nuevo “Barrio Cívico”, que se construye en la ex Estación de Ferrocarriles.Para la arquitecta coordinadora del Programa Ribera Norte, Ana María Arzola Torres, se trata de un “hito” del programa, que consiste en la consolidación de la “pieza de ensanche” de este megaproyecto, que está formada por las avenidas Arturo Prat y Padre Alberto Hurtado. La coordinadora manifestó su satisfacción por este avance de la ciudad en dirección hacia el río, cuya primera etapa concluirá este año, con la venta del último lote propiedad del Serviu, ubicado cerca de la prolongación de la calle Rozas.“Esperamos que a fines de año todo el sector tenga construcciones”, afirmó Ana María Arzola, tanto con proyectos del sector público como privado.Esta “pieza de ensanche” fue construida en 1995, cuando la vía férrea se trasladó en cien metros hacia el río Biobío y se diseñó la “Nueva Prat”.La remodelada ex Estación de Ferrocarriles se entregará en junio próximo. Sin embargo, todavía la Intendencia no ha definido una fecha para el traslado, que incluirá también a la Seremi de Gobierno, la Subdere y el Gobierno Regional.Ana María Arzola contó que el Minvu está en etapa de diseño de su nuevo edificio institucional -gemelo a la torre del MOPmientras que Contraloría y el Ministerio Público, que también compraron terrenos, se encuentran en etapas similares.
Se trata del proyecto de la Inmobiliaria Paz, con su edificio “Civic”, que consistirá en una torre de 22 pisos -entre los edificios más altos de la región- que se comenzará a levantar en la esquina de Maipú.El “motor” de esta transformación es el próximo traslado de la Intendencia y el nuevo “Barrio Cívico”, que se construye en la ex Estación de Ferrocarriles.Para la arquitecta coordinadora del Programa Ribera Norte, Ana María Arzola Torres, se trata de un “hito” del programa, que consiste en la consolidación de la “pieza de ensanche” de este megaproyecto, que está formada por las avenidas Arturo Prat y Padre Alberto Hurtado. La coordinadora manifestó su satisfacción por este avance de la ciudad en dirección hacia el río, cuya primera etapa concluirá este año, con la venta del último lote propiedad del Serviu, ubicado cerca de la prolongación de la calle Rozas.“Esperamos que a fines de año todo el sector tenga construcciones”, afirmó Ana María Arzola, tanto con proyectos del sector público como privado.Esta “pieza de ensanche” fue construida en 1995, cuando la vía férrea se trasladó en cien metros hacia el río Biobío y se diseñó la “Nueva Prat”.La remodelada ex Estación de Ferrocarriles se entregará en junio próximo. Sin embargo, todavía la Intendencia no ha definido una fecha para el traslado, que incluirá también a la Seremi de Gobierno, la Subdere y el Gobierno Regional.Ana María Arzola contó que el Minvu está en etapa de diseño de su nuevo edificio institucional -gemelo a la torre del MOPmientras que Contraloría y el Ministerio Público, que también compraron terrenos, se encuentran en etapas similares.
Fuente: Diario El Sur / 4/4/07
Preguntas del profesor: Estas preguntas tienen por fin guíar la reflexión de los alumnos, no siendo necesario que se contesten literalmente.
¿Cómo las políticas inmobiliarias públicas potencian el crecimiento privado?
¿A qué aspectos de la gestión inmobiliaria pública deben estar atentos los privados?
¿Quíenes guían el crecimiento de las ciudades y que rol le compete a los privados?
¿Si el estado incursiona en gestión inmobiliaria eso es un peligro para los privados?
En la creación de nuevos barrios, ¿que papel juega el privado y el estado?
¿Qué oportunidades de negocio se generan alrededor de nuevos barrios cívicos?
Estimados alumnos, insisto en que sus comentarios deben ser profundos, pensados, fruto de su reflexión. Para ver lo que "no" se debe hacer ¡vean algunos comentarios de sus pares!.
10 comentarios:
En conformidad a lo dispuesto para leer y comentar, teniendo como referencia de reflección las preguntas que se formularos para el desarrollo genérico de esta, es como sigue:
1.- En relación a la primera pregunta ,claro que incide las políticas inmobiliarias públicas en el interes y toma de deciciones del sector privado ya que el estado a traves de sus organismos de regulación urbana va direccionando por donde pretende canalizar el crecimiento de una ciudad potenciando indudablemente el sector constructivo, por lo tanto es responsabilidad del area privada estar siempre atento a traves de la investigación e información oportuna de esas políticas que se tranformaran en proyectos a fín de actuar con previción y oportunidad en captar esas futuras fuentes laborales.
2.-Estar en una actitud permanente de investigación e información al día de la planificación urbana que hacen las municipalidades, tener una visión crítica , sensibles y futurista de inverciones que el estado ha realizado o va a realizar como aumentos de espacios de edificación como por ejemplo la pieza de ensanche construida en 1995, cuando la vía ferrea se trasladó 100mts hacía el río Bíobío y también acciones evidentes que genera el sector público como por ejemplo el futuro traslado de los edificios de la Intendencia Regional, el nuevo barrio cívico y la futura consolidadción de la edificacion del programa "Rivera Norte" que lo conforma este megaproyecto que esta ubicado entra las avenidas Arturo Prats y Padre Hurtado.-
3.- Los guias del crecimiento de las ciudades es el estado a traves de sus minicipalidades o gorbiernos regionales y especificamente los plani ficadores urbados en aquellas municipalidades de más de 50.000hbts. y los directores de Obras de municipalidades cuando esa cifra es menor. Lo anterior obedece una serie de variables que se toman en consideración por estos organismos de planificación urbana, siendo estos los responsables de las modificaciones de los planos reguladores de la ciudad previo cumplimiento de todos los pasos reglamentarios para su aprobación y estas variables entre otras son las siguientes:
.Aumento de la población
.Creación de nuevas fuentes laborales en la ciudad
.Pérdida de espacios de funcionamiento dentro de los sectores urbanos
.Tendencia de las personas para vivir en sectores determinados de la ciudad
.Cración de nuevos sectores públicos decretados por el estado, ejemplo Concepción.
.Edad de los grupos de personas
. Nivel socioeconómico de estos grupos.
Y el rol que le compente a los privados es determinar necesidades de esto grupos de personas que someramente se mencionaron anteriormente para con oportunidad, eficiencial y celeridad dar las soluciones respectivas a esto nuevos cambios que la población esta experimentando dentro de las ciudades.
4.- Si el Estado incursiona en gestión inmobiliaria directamente claro que es un serio riesgo para la empresa privada por que el estado en muy superior en recursos económicos que cualquier privado y ese aspecto tiende a ser decidor en la adjudicación de licitaciones públicas además se subentiende que este , el estado tendría información previlegiada ya que los megaproyectos se generan normalmente dentros del aparato estatal y por último el riesgo de atrasos y multas e intereses por un sín fín de motivos lo absorve el estado y no un particular porque para este último esos son motivos de gravísimos daños económicos o simplemente de quiebra.-
5.-En la creación de nuevos barrios el estado aporta el papel de generar la planificación urbana y llamar a licitación pública o privada para dar cuplimiento a ellas y el privado en partipar en dichas licitaciones y estudiar y proponer futuras obras de complemento a esos proyectos a fín de partipar e intervenir integralmente en ellos,logrando la creación o generación de nuevas y prolongadas fuentes laborales para su empresa.
6.-Determinando con claridad el rubro del los barrios y estudiando el proyecto se puede determinar cuales son las obras que faltan a dicho proyecto para establecer con claridad las necesidades de esos nuevos barrio , las urgentes y las otras a fín de actuar con oportuindad y previsión para presentar los proyectos necesarios de complementación a los mencionados nuevos barrios.
El estado, esta en constante incentivo hacia el sector privado mediante la inversión pública que se dirije principalmente al sector de las construcciones que incluye desde viviendas, caminos y obras mayores o gasoductos. El estado debe generar sierta tranquilidad al espacio privado para invertir tranquilo,dar garantias. Parte de la inversión pública son subsidios e incentivos que el estado otorga al capital privado a través de subvenciones a los precios y productos.
Los privados deben estar atentos constantemente a las licitaciones públicas, deben renovarse al menos una vez al año en los registros de contratistas y estar muy atentos a las obras de infraestructura y edificación.
El estado al intervenir en la gestión inmobiliaria, no es un peligro al sector privado, al contrario genera políticas de incentivo y tranquilidad para la inversón privada.
Concepción, esta en un constante crecimiento hay bastante inversión pública, lo cual hace atractivo el mercado, de esta forma se potencia aun más el sector inmobiliario, atrae a las personas para vivir en la ciudad y por supuesto aumenta la demanda.
Dentro del sector publico se genera una nuevas categorias de implementacion de espacios para su funcionamiento. Los cuales mediantes licitaciones son entregados a privados para su construccion lo que involucra que estos tengan nuevas ventanas de inversion dentro de la planificacion urbana sin tener ellos que imponer donde utilizar los tipos de construcciones determinados por el estado, ya que este los crea de manera de conveniencia para ellos mismos, como la construccion de edificios publicos, dando la pauta para el crecimiento del plano urbano.
Ademas las ventas de lotes del ambito publico en este caso el SERVIU permite a los privados a obtener terrenos estrategicos en la consolidacion de barrios de gran plusvalia.
Las planificaciones urbavçnas le competen directamente a las municipalidades de la comuna es por esto que la creacion del barrio civico implica que los privados se puedan extender sus negocios e inversiones en sectores que son intocable para ellos como una estacion de ferrocarriles aledaño al centro de la ciudad, ademas crea espectativas de creacion de centros comerciales o en exclusivo edificios departamentos por el barrio tranquilo bastante vigilados y alegados de bulla urbana.
Lo mas desfavorable es la entrada del ambito publico a la gestion inmobiliaria ya que tiene todo el respaldo, ayuda y conocimientos de los proyectos a introducir a la planificacion lo que conlleva a que empresas privadas decaigan con sus negocios ya que los publicos pueden entregar mejores ofertas y financiamiento al sector comprador.
Creo que le Estado no debiera participar en la gestiòn inmobiliaria mas allà de manifestar sus necesidades ya que està mas que probado que este no es un buen administrador, a menos que sea asesorado adecuadamente por los profesionales competentes.Los privados ven es este tipo de actividades su forma de crear un negocio productivo y econòmicamente rentable es por eso que se abocan a estudiar las propuestas con mayor detenciòn y responsabilidad ya que de esto depende el exito o no del proyecto.
Referente al crecimiento en concepciòn del eje Prat creo que es una decisiòn acertada ya que sirve para descongestionar una ciudad con serios problemas,creo si que el tipò de construcciones sobre todo lo que son los edificios pùblicos se deberìa hacer un diseño tal vez no tan vanguardista por llamarlo de alguna manera ya que a mi forma de ver dejan bastante que desear desde el punto de vista arquitectònico
1.-Las políticas inmobiliarias públicas potencian en gran cantidad el crecimiento privado,porque el Estado a través de sus distintos estamentos van generando y diseñando siempre nuevos proyectos inmobiliarios que potencien el crecimiento de las ciudades, basandose en diseños atractivos, tanto en el área arquitectonica y económica.Por
esto si un proyecto se ve interesante siempre tendra una buena resepción del área privada para entrar a participar en ellos.
2.-Uno de los aspectos más importantes a los que deben estar siempre atentos el sector privado es de todos los cambios arquitectónicos a nivel constructivo que se pretenden realizar en el País, el privado siempre tiene que estar bien enterado de todos los cambios que pueden suceder en el País, a nivel de gobierno, bancario e inmobiliario, para poder integranse correctamente en cualquier proyecto constructivo en sus diferentes categorias: pequeños,medianos y mega proyectos.
3.-El crecimiento de las ciudades lo van guiando los urbanistas de cada ciudad, que trabajan para el Estado.Estecrecimiento siempre va a depender del número de habitantes de está;fijandose siempre en el aumento de la población y de sus demandas, ya sea constructivas, laborales(crear lugares de trabajo),de equipamiento, etc.
Los urbanistas siempre van regulando de manera cautelosa y organizada el crecimiento de la población, por medio del plano regulador, que se divide en diferentes sectores que solo son para industrias, otros residenciales, recreativos de espacio público y áreas verdes.
El rol que toman los privados es de estar atentos al crecimiento de la población a los nuevos proyectos que se realisarán, para poder participar en ellos si les conviene en el área monetaría y a demás saber interpretar las necesidades básicas de los futuros propietarios.
Para diseñar proyectos originales, llamativos e interesantes.
4.- Si el Estado incursiona en gestión inmobiliaría en parte puede ser un riesgo para los privados porque el Estado podría participar en casi cualquier proyecto que quisiera, porque cuenta con gran cantidad de recursos, pero en la realidad siempre tienen que estar los dos; privados y estatales.
Además al Estado le conviene contratar a privados para que realicen sus nuevos proyectos, así delegan en otro el trabajo, no pierden nunca recursos y en caso que los privados se atrasen con el cumplimiento de la obra, lo multan, y así reunen más recursos para el Estado que si ellos mismos hubiesen realizaddo la construcción del proyecto.
5.-Bueno en la creación de nuevos barrios el Estado realiza la planificación urbana, organiza sus propuestas, llama a alicitaciones públicas o privadas, le da vida y direcciona su futuro proyecto arquitectónico y los privados compran las bases,participan en la propuesta y se encargan de ejecutar el proyecto según se determine en las especificaciones técnicas.
6.- Las oportunidades de negocios que se generan, son muy buenas, ya que en la creación de cualquier barrio, las oportunidades de crecimiento seguirán siendo grandes, porque seca tienen que haber, negocios, farmacias y todo tipo de equipamiento, donde las personas puedan satisfacer sus necesidades básicas.
Las Politicas inmobiliarias públicas potencian el crecimiento privado, dando lugar a que estos la posibilidad de construir en sectores que el estado a dejado por intermedio del plan regulador y sus municipalidades para poder potencializar las grandes construcciones para el nivel medio alto, lo que hace que estos sectores suban de plusvalia y el cremiento de la ciudad. Por lo tanto la empresa privada debe estar atento a los cambios y a los nuevos proyectos que se realizaran en la ciudad para asi buscar la oportunidad de construir según las necesidades.
2) Los privados deben estar atentos de los cambios de la ley General de Urbanismo y Construcción, ya que el nuevo proyecto de la ley plantea que todos los proyectos inmobiliarios privados deberán entregar un 5% de la superficie total para la construcción de viviendas sociales o bien pagar el valor equivalente, esto es para terminar con la marginalidad de algunos sectores.
Pero tambien creo que deben estar atentos de los sectores que en la ciudad tienen como a futuro una buena proyección de inversiones, como por eje. El Lider express en el sector de Quilamapu, obviamente la plusvalia del sector se elevaria aún más.
3) Los principales guías son el estado, las municipalidades y el plan regulador, los que definen los sectores tomando encuenta los futuros proyectos a realizar y un estudio de necesidades del sector, y el rol de los privados es hacer un estudio de mercado y ver las grandes necesidades de los sectores y desde ese estudio visualizar que tipo de vivienda construir.
4) Yo creo que si sería un peligro para el privado, pero tambien esta claro que el estado siempre trabaja con privados para sus construcciones, lo que se llama a licitación pública, con esto el estado se libera de ellos mismos construir y en caso de atrasos las multas o malas construcciones es exclusiva responsabilidad del privado.
5) El papel del privado es generar buenos proyectos y participar en las licitaciones que invita el Estado.
Y el estado hacer estudios para mejorar los barrios y llamar a licitación al sector privado.
El desarrollo urbano contempla una de las obras más asombrosas del hombre en los últimos tiempos obedeciendo a el aumento poblacional que la migracion rural-urbana lleva de la mano, derivando en una época en que el crecimiento de las ciudades potencia al sector constructivo a innovar, y velar por que las necesidades de los consumidores sean abarcadas en su totalidad. Es por esto que un área específica ha vivido un aumento exponencial a lo largo de nuestro pais. Me refiero a los barrios cívicos, los que contemplan la mayoria de los servicios públicos a disposición de la población.
Hablamos de megaproyectos urbanos, que particularmente en Concepción, forma parte de la integración del río Biobío en pro de una tregua histórica y la reconstruccion de este importante eje que busca la reintegración de un área emblemática para la ciudad, un poco olvidada a través de los años, que derivará en la recuperación de un sector de gran potencial urbanístico para el desarrollo y crecimiento de la misma.
Un proyecto de estas características resulta inédito debido a que fue gestionado e impulsado por el sector público, que si bien no se caracteriza por una buena gestión e investigación de proyectos constructivos de esta envergadura, si nos demuestra que es posible con una gran inversion del sector inmobiliario privado, puedan en su conjunto cambiar la cara de esta pieza urbana.
La interacción entre la actividad pública y la ciudadanía potencia al sector inmobiliario a invertir, acompañados por factores como el aumento que ciertos rubros han tenido en Concepción, como la pesca o la agroindustria, lleva a pensar que mientras sigan desarrollándose se generará también un mayor crecimiento en el sector ya que la gente tiende a invertir más.
El elemento financiero enfocado hoy en dia aun más en los jovenes que recién integran el mercado laboral, es un plus a la hora de analizar el sitema de crédtitos, convirtiéndolos en potenciales compradores. Y sin lugar a dudas la competencia, es y será siempre un factor imperante que permitirá a los usuarios decidir en donde invertir, en la búsqueda de inmobiliarias que les otorguen mejores beneficios.
Las políticas inmobiliarias publicas van potenciando el crecimiento privado en la medida que el estado genera infraestructuras, obras de acondicionamiento para el sector, en la cual hace atractivo para el empresario el querer invertir en dichas ciudades. Las entidades publicas de cada ciudad sabe los requerimiento o necesidades que el sector requiere, lo que conlleva que la entidad pública genere su propio acondicionamiento de la zona, la cual esta directamente relacionada con las empresas privadas, ya que estas buscan las necesidades del la comunidad y las facilidades del entorno que esta presenta para construir.
Es muy importante que la empresa privada debe estar atento a los cambios o futuros proyectos que la entidad publica va realizando para mejorar el sector. Así pudiendo detectar zonas en la cual el terreno presenta en ese momento malas condiciones, pero el estar atento a los cambio del plan regulador como también a la entidad publica, el terreno a futuro se le ira dando un mejor atractivo para captar empresarios y estos se interesen en generar nuevos proyectos.
Para el estado es difícil que ejecuten proyectos con el 100% del costo, siendo atractivo para ellos el sistema de licitación publica, lo que les asegura a futuro un dinero como garantía en el caso de que el contratista no cumpla con lo establecido en el contrato. Pudiendo aminorar los gastos de reparación u otra índole que la obra presente a futuro.
¿Cómo las políticas inmobiliarias públicas potencian el crecimiento privado?
Se potencian, ya que lo primero es dar trabajo al sector privado ejemplo mano de obra, también trae consigo una serie de negocios que van a la par con el desarrollo publico como almacenes, teatros, lavanderías etc.
¿A qué aspectos de la gestión inmobiliaria pública deben estar atentos los privados?
A todos los proyectos que involucren un desarrollo para la población es decir como en el articulo al crearse una nueva intendencia edificios de gobiernos esto trae una infinidad de negocios para privados
¿Quienes guían el crecimiento de las ciudades y que rol le compete a los privados?
El crecimiento de las ciudades lo regula el gobierno central, el rol es básicamente estar atento a las oportunidades de negocios, tales como compra de terrenos etc.
¿Si el estado incursiona en gestión inmobiliaria eso es un peligro para los privados?
Mas que un peligro es ver la forma de que la competencia sea transparente, ya que un alto porcentaje de obras son licitadas de lo publico a lo privado, en un escenario nuevo el mandante y oferente seria la misma institución y no se vería con buenos ojos, mas encima que estamos viviendo un clima de coimas y corrupción en entes del gobierno.
En la creación de nuevos barrios, ¿que papel juega el privado y el estado?
El privado realiza los proyectos es decir invierte y el estado se moderniza, se descentraliza
¿Qué oportunidades de negocio se generan alrededor de nuevos barrios cívicos?
Como lo dije anteriormente, supermercados, librerías, verdulerías, restaurantes, colegios, iglesias etc.
Recomiendo los comentarios de los señores Rossi y Ramos.
El Estado guía el crecimiento de las ciudades y además actúa como gestor inmobiliario, en la creación de edificios de carácter público como en viviendas, sobre todo para estratos bajos de la sociedad, es su rol cuando no existan privados interesados en invertir en estas áreas.
Respecto al fenómeno de los nuevos bárrios cívicos, es un claro ejemplo como se potencian ambos sectores sociales del ámbito inmobiliario, y una buena oportunidad de negocios para los gestores privados al alero de las proyecciones del estado.
Se cierra esta ronda de reflexiones.
Atte. El Profesor.
Publicar un comentario