(El Mercurio, 05/02/2006)
Según Real Data Consultores Inmobiliarios, el producto más transado en Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea son los departamentos. Y las casas usadas no lo hacen mal. Los datos arrojan varias sorpresas en este mercado.
Informes acerca de la oferta y demanda inmobiliaria hay muchos. Pero son escasos los estudios que develan cuántas propiedades efectivamente se transan en el mercado. Y menos los que ofrecen datos acerca de las propiedades nuevas y usadas de la zona oriente de la capital.
Con esta intención, Real Data Consultores Inmobiliarios elaboró un estudio acerca de las transacciones de departamentos y casas, nuevos y usados, de Las Condes, Providencia, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea.
La particularidad del informe es basarse en las inscripciones de propiedades realizadas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, San Miguel, Puente Alto y San Bernardo desde el año 2002 hasta el primer semestre de 2005 para constatar cuántas son las ventas reales de los inmuebles en estas comunas y su relación con el resto de la capital.
A través de esta metodología se constató que los nichos de negocios más efectivos en esta área corresponden a los departamentos nuevos y usados, que representan el 68% del total de las viviendas inscritas en la zona oriente. Mientras que las casas usadas son el 26% del total. Por el contrario, las casas nuevas están en una curva descendente, figurando con un 6% de las transacciones. El segmento de los departamentos nuevos es el más dinámico durante este periodo, pues se han inscrito 17.445 inmuebles, equivalentes al 40% del total de transacciones del Gran Santiago.
Asimismo, se registraron 15.784 departamentos usados desde 2002 a 2005, equivalentes al 55% de las ventas de toda la Región Metropolitana.
Otro de los nichos atractivos son las casas usadas, pues en el periodo de estudio se transaron 12.927 unidades, que corresponden al 27% del total de operaciones en este ítem en la capital. El dato interesante es que, a pesar de su baja participación general, aporta el 56% del total de las UF que genera este nicho.
Crecimiento disímil
Por el contrario, las operaciones de casas nuevas en la zona oriente alcanzaron sólo el 8% del total de operaciones en Santiago desde 2002 a 2005, registrándose sólo 787 ventas el año pasado. Esto demuestra el oscilante crecimiento de este nicho, ya que en 2004 creció un 14%, mientras que el año pasado bajó a -2%. Pero, al igual que el segmento anterior, a pesar de las escasas ventas, representa el 27% del total de UF transadas en toda la Región Metropolitana, lo que demuestra el alto valor de las propiedades de esta zona.
Y a pesar de las diferencias en las cifras de estos segmentos, el informe de Real Data deja claro que la comuna de Las Condes lidera todos los negocios inmobiliarios de la zona oriente, tanto en cantidad de adquisiciones como en UF transadas.
Son los departamentos nuevos el nicho más codiciado en esta comuna, pues representan el 55% del total inscritos en el área, promediando 2.396 unidades anuales.
El único ítem donde es superada es en las casas nuevas, donde Lo Barnechea abarca el 64% del total de unidades registradas, vendiendo 453 unidades en 2005.
Además, el nicho de las viviendas unifamiliares nuevas, aparte de ser pequeño, es variable en el promedio de UF que registra. En Lo Barnechea, el promedio en 2003 bajó hasta las 7.464 UF y en 2005 repuntó a un promedio de 8.124 UF. Mientras que en los mismos años, La Reina tuvo un promedio de 5.172 UF y un alza hasta 6.490 UF, respectivamente. Sólo en Las Condes se mantienen precios estables, bordeando las 7.000 UF.
El fenómeno de las casas nuevas no se relaciona necesariamente con el número de inmuebles transados, pues éstos se mantienen en un promedio de las 111 unidades en La Reina y las 452 en Lo Barnechea durante 2002 a 2005. Valores que sí están afectados por la ausencia de ventas de este nicho en Providencia, donde no se registra ninguna inscripción en el periodo, y a las escasas 10 unidades que se vendieron en Vitacura a un valor promedio de 13.285 UF, el más alto de toda la zona oriente.
Estimado Alumno, comente a cerca del tipo de estudio utilizado y la forma de sintetizar información en referencia a los nichos de mercados inmobiliarios. Atte, el profesor.
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5 comentarios:
Profesor, siempre he creido que la mayoria de los proyectos inmobiliarios se encuentran en la region metropolitana, sin dejar de lado el resto del pais que tambien es importante. Santiago a tenido un enorme crecimiento priorizan los departamentos y la casas usadas. Las casa nuevas estan en un descenso lo cual segun mi punto de vista, hay que preocuparse, sera que ya se esta saturando la oferta. Por eso es importantisimo encontrar nuevos nichos de mercado por si en algun momento este gran bun de la construccion empezara a decaer.
dicho informe comineza con interiorsar y comparar las ventas tanto es ciertas comunas del gran santiago y ala vez en su enfoque general en relacion a la region metropolitana.
nos entrega los por centajes y cantidades de casas nuevas y usadas; como tambien de los departamentos nuevos y usados.
donde estos porcentajes y unidades las diferencian primero por comuna y despues en relacion al gran santiago.
Lo cual al vez lo podemos relacionar con la cantidad de UF que genera cada comuna.
Con estos datos y analizando por tipo de vivienda y el valor alcanzado por ellas es muy distinto en relacion con el barrio oriente; que en si es bastante mas alto en comparacion al resto.
nos indica nichos bien definidos en cuanto valores y las unidades de ventas del gran santiago, entregandonos la informacion de cual es la unidad de viendas mas atractiva v/s el valor.
De acuerdo a lo descrito en el artículo la empresa busco como fuente de datos el C.B.R. para analizar y dividir los diferentes nichos de negocios existentes en el barrio alto de Santiago .Como se expresa en cifras los departamentos nuevos y usados son el gran negocio ya sea por factores sociales, seguridad, edad, espacio ya que son principalmente para matrimonios jóvenes con 1 o ningún hijo o lo contrario matrimonios de personas mayores de ingresos altos que le permitan pagar estos departamentos.
El otro estudio de nichos que se ve es el de casas usadas que siendo menor al de departamentos mueve en si una alta cantidad de divisas ya que por el barrio son casa de alto precio adquisitivo.
Y por ultimo las casa nuevas es un negocio variable y por ende no se aventuran a hacer como en Chillan grandes villas para clase media, debe ser por el alto precio de los terrenos y la poca demanda a casas por los factores antes señalados (seguridad, espacios etc.) que estos proyectos son mas bien realizados en las periferias de la capital como Pudahuel, San Bernardo etc.
Dentro de los nichos de mercado que estan predominando en sector oriente de la capital se puede observar que los edificios departamentos son los que se encuentran con la primera mayoria de preferencia del status predominante medio alto del sector, los nuevos proyectos de casas nuevas desarrollados han disminuido sus ventas lo que indica que el sector prefiere comprar casa usadas en buen estado en barrio agradable para la vida, que ya han sido comprobado y no embarcarse en nuevos proyectos en lugares que posiblemente llamen al robo o la delincuencia los departamentos tambien entregan mayor seguridad ya que puede ser mas dificil entrar a ellos.
El sector ha encontrado una nueva forma de vivir es por esto que las encuesta realizada en bienes raices nos permite encontrar una forma de saber como y hacia donde dirigir nuestros nuevos proyectos , en que sector ubicarlos y las demandas mayoritarias de los consumidores.
Mi primer alcance con respecto a lo manifestado en el presente artículo es destacar la objetividad en hacer un estudio serio y real de las preferencias e inclinaciones del mercado inmobiliario para poder tener elementos de juicio claros para tomar desiciones menos especulativas y riesgosas para los futuros y actuales gestores inmobiliarios ya que una desición apoyada en datos no precisos pueden producir grave daño a la empresa inmobiliaria que uno este asesorando o aquella que uno pretenda crear.
Con los antecedentes del estudio que se presentó, uno como gestor inmobiliario cuenta ya con una poderosa herramienta de desición que es la información fidedigna y comprobada, con este aspecto fundamental resuelto, las tendencias están claramente definidas que el nicho de mercado inmobiliario es el departamento nuevo y usado luego vienen las viviendas usadas y en una curva desendente la vivienda nueva. Con el procesamiento de la informacíon anterior se puede definir con bastante presición cual será el producto que la empresa genere a fín de asegura su venta."Quien maneje o tenga acceso a la información real su desición estará mas cercana al éxito" que en nuestra área es la producción de una solución inmobiliaria que de en la completa satisfacción de sus necesidades o en un gran porcetaje de ellas al grupo objetivo que hemos elegido después de procesar aquello tan preciado y fundamental que el la INFORMACION CIERTA Y COMPROBADA.
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